Como funciona a transferência de imóvel?

Como funciona a transferênçia de um imóvel

O que torna alguém dono de algo? Essa pergunta pode parecer estranha, mas quando falamos em transferência de imóvel, percebemos que nem todo mundo entende como funciona esse processo, contando apenas com a boa-fé dos envolvidos. Será que essa é uma boa ideia?

Imagine que uma pessoa comprou uma casa. Contudo, ela ainda não passou o registro do imóvel para o seu nome. Um dia, infelizmente, o inevitável acontece e a pessoa falece. Será que os filhos dela estarão seguros em relação à posse e à propriedade desse bem?

A melhor maneira de se ter um futuro tranquilo é se preparando para enfrentar os possíveis desafios que virão. Por isso, vamos entender quanto custa e como fazer uma transferência de imóvel? Acompanhe!

Transferência de imóvel: o que é e seus tipos

Quando falamos em transferência de imóvel, estamos falando de transferência de propriedade. Existe uma diferença entre posse e propriedade.

De modo resumido: quem tem a posse pode usufruir do imóvel, mas não pode vendê-lo, alugá-lo e nem usá-lo como garantia de empréstimo.

Todas essas alternativas só são possíveis quando se é proprietário. Aliás, apenas o proprietário consegue deixar o imóvel para seus herdeiros.

Existem duas categorias para a transferência de imóvel: doação ou herança e compra e venda.

Doação ou herança

De acordo com a CHC Advocacia, a transferência de imóvel por doação pode ser feita em vida. Dessa forma, o proprietário do imóvel tem a certeza de que a sua vontade será cumprida.

Essa pessoa ainda pode definir algumas regras sobre o imóvel doado, como garantir que ele não seja vendido.

Contudo, caso a pessoa doadora tenha herdeiros diretos, como filhos, esposa ou marido, ela precisará respeitar os interesses deles. Pela lei, essas pessoas têm direito a 50% dos bens. No caso de um único imóvel, os herdeiros teriam direito a 50% dele.

O donatário (quem recebe a doação) precisa pagar os tributos devidos, como veremos no decorrer deste conteúdo, para se tornar proprietário do imóvel.

No caso da herança, um inventário é feito após o falecimento do proprietário. O objetivo desse processo é identificar os herdeiros e os bens deixados. A propriedade do imóvel é transmitida aos herdeiros após o pagamento de impostos e o registro em cartório.

Uma forma de tornar a transmissão de bens mais rápida e barata é fazendo um testamento. Além de assegurar que a vontade da pessoa seja respeitada após a sua morte, ele documenta o que compõe a herança e quem deverá recebê-la.

Compra e venda

Muita gente acha que a compra de imóvel termina com a assinatura do contrato de compra e venda. Isso não é verdade. Esse contrato dá ao comprador o direito de posse, mas não faz a transferência do imóvel.

A transferência ocorre quando se altera o nome do proprietário na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis da cidade.

Para isso, deve-se levar o contrato de compra e venda registrado em cartório (escritura pública) ou o carnê de quitação do financiamento, no caso dos imóveis financiados.

Em todos esses casos, existe a obrigação de pagar impostos específicos, como ainda veremos neste artigo.

Quanto custa a transferência de um imóvel?

A transferência do imóvel envolve o pagamento obrigatório de alguns impostos. No caso da compra e venda, o novo proprietário deverá pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Segundo a Construtora CRD, trata-se de um imposto municipal, cujo valor corresponde a cerca de 2% do valor de venda do imóvel, que diz respeito ao valor que o imóvel tem na avaliação da prefeitura, e não o preço praticado na negociação.

No caso de uma doação ou herança, o novo proprietário deverá pagar o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). O ITCMD é um imposto estadual, cuja taxa varia de acordo com o valor do imóvel, chegando a 8% de alíquota máxima, mas isso depende do estado, de acordo com o advogado Marco Jean.

Além desses valores, a transferência do imóvel pode custar um pouco mais caro, caso exista a necessidade de pagar honorários a advogados, comissões a corretores imobiliários, entre outros serviços.

Existem ainda os custos com cartório. Eles também variam de acordo com o local em que se mora, mas normalmente custam 2% do valor do negócio.

Afora o ITBI ou ITCMD, é preciso declarar a transferência do imóvel no Imposto de Renda (IR), que é um imposto federal.

O IR incide nos rendimentos de uma pessoa. Nesse caso, quem vendeu o imóvel pagará 15% sobre o valor do negócio.

Como reduzir os custos de transmissão de bens e direitos?

Em alguns casos, existe a isenção da cobrança do ITCMD e do ITBI. No entanto, essas isenções mudam de acordo com o estado e o município em questão, além do valor do imóvel.

Portanto, é importante que a pessoa interessada verifique a existência desse desconto junto à Secretaria de Fazenda da cidade ou do estado em que está localizado o imóvel.

Agora, se você está organizando seus bens para deixá-los aos seus herdeiros, a forma mais econômica pode ser a transmissão do imóvel em vida, por meio de uma doação.

Se você sabe como funciona a inflação, também sabe que processos longos representam prejuízo financeiro, pois a moeda e os bens se desvalorizam com o tempo.

Doação ou herança

A doação de imóvel para filho ou outro herdeiro não o livrará de pagar o ITCMD. Contudo, pode reduzir muito os gastos relacionados ao inventário e outros custos com advogados, além de ser um processo mais rápido.

Caso o imóvel tenha valor de até 30 salários-mínimos, o contrato de doação pode ser particular.

Contudo, a transferência de imóvel por doação, por meio da troca do nome do proprietário, ainda ocorrerá no Cartório de Registro de Imóveis, pela alteração na matrícula do imóvel.

Se o imóvel custar mais de 30 salários mínimos, o contrato de doação precisará ser registrado em cartório, por meio de escritura pública.

Compra ou venda

Um dos pilares da educação financeira é entender os riscos envolvidos em uma ação. Muitas pessoas preferem não pagar o ITBI e não fazer a atualização da matrícula do imóvel, pois querem reduzir os custos da compra.

Mas atenção: isso não é economia. A compra de um imóvel é um grande investimento que precisa ser protegido legalmente. Sendo assim, é recomendável seguir os trâmites e pagamentos devidos.

Como fazer a transferência de imóvel?

A transferência de imóvel é feita no Cartório de Registro de Imóveis da sua cidade. Nos grandes municípios, cada cartório cuida de bairros predeterminados.

Para fazer uma transferência de imóvel é necessário passar por um processo burocrático, apresentando documentos que demonstrem o interesse de transferir a posse de um proprietário para outro. 

Essa transferência é feita por meio de uma escritura pública, passando por uma aprovação durante seu registro. 

Escritura do imóvel

A escritura do imóvel é o documento público oficial no qual o processo de transferência de imóvel fica registrado. Esse documento precisa de registro em cartório, com a assinatura de ambas as partes presentes no documento. 

É a partir desse documento que os novos proprietários podem assumir, juridicamente, a posse do imóvel.

Como fazer a escritura do imóvel?

O primeiro passo para emitir a escritura do imóvel é o levantamento de documentos necessários, que podem variar de acordo com a natureza do imóvel – rural ou urbano. Os documentos necessários são:

Documentos do imóvel

Para imóvel urbano:

• IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano);
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Certidões negativas de ônus e ações;
• Certidão do cadastro no Município, valor venal e certidão negativa de débitos municipais do imóvel;
• no caso de condomínios, é necessário apresentar uma declaração, assinada pelo síndico e autenticada, afirmando não haver débitos pendentes e também a ata de eleição do síndico.

Para imóvel rural:

• ITR (Imposto Territorial Rural);
• CCIR (Certidão ou Certificado de Imóvel Rural);
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Certidões negativas de ônus e ações.

Documentos do vendedor (pessoa física)

• Cópia autenticada do RG e CPF;
• Certidão de casamento atualizada;
• Endereço;
• Profissão
• Pacto antenupcial registrado ou da escritura Pública de pacto antenupcial.

Documentos do comprador

• RG e CPF (quando casado, do cônjuge também);
• Certidão de nascimento ou de casamento;
• Pacto antenupcial registrado;
• Endereço completo e profissão;

Documentos extras

• Certidão da Justiça Federal;
• Certidão da Justiça do Trabalho;
• Certidão dos Distribuidores Cíveis sobre Executivos fiscais, municipais e estaduais;
• Certidão dos Distribuidores Cíveis sobre Ações Cíveis e de Família;
• Certidão dos Distribuidores Cíveis sobre falência ou concordata;
• Certidão dos Tabeliães de Protestos de Letras e Títulos.

Após a conclusão da escritura, o registro da mesma deve ser realizado sob cartório, concluindo e legitimando a transferência de imóvel entre os proprietários.

Agora que você entendeu como funciona a transferência de imóvel em casos de compra, venda, doação ou herança, deve se organizar para garantir que o seu imóvel esteja sempre regularizado.

Seguro de vida e a proteção patrimonial

Se você quer ainda mais segurança financeira para a sua família, vale a pena conhecer melhor como funciona um seguro de vida e no que ele pode te ajudar. Veja algumas vantagens que ele traz:

• é isento de Imposto de Renda;
• é isento de ITCMD;
• é impenhorável (ou seja, não pode ser usado para pagar dívidas a credores);
• não entra no inventário;
• é uma excelente forma de proteção patrimonial;
• é corrigido por Índices Inflacionários (o IPCA, por exemplo).

Além disso, como vimos, o processo de transferência de imóvel pode ser caro. Por isso, seguro de vida e sucessão patrimonial têm tudo a ver um com o outro. Afinal, a indenização do seguro pode ajudar os beneficiários a fazer a transmissão de imóvel de forma mais rápida e segura.

Imagine o seguinte cenário: a família não tem dinheiro para fazer a transferência do imóvel. Dessa forma, fica impedida de vender ou alugar a propriedade — o que poderia ser útil para que tivesse alguma segurança financeira.

A mesma família não lidaria com esse problema se tivesse recebido o valor da indenização de um seguro de vida. Essa quantia poderia evitar a necessidade da venda do imóvel ou contribuir para que a transferência deste fosse feita sem traumas. É importante refletir sobre essas situações.

Vale ressaltar que todas as informações contidas neste conteúdo são para fins de conhecimentos gerais. Por isso, recomendamos a busca de ajuda de uma consultoria especializada para orientação em casos específicos.